Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2022 und 2024 eine Phase der Turbulenzen durchlebt: rascher Anstieg der Zinssätze, anhaltende Inflation, Rückgang des Transaktionsvolumens unter die symbolische Million. Anfang 2024 mussten die Investoren mit restriktiveren Finanzierungsbedingungen und einer Mietnachfrage umgehen, die jedoch nicht nachgelassen hat.
Auch der regulatorische Rahmen hat sich verändert, mit dem Inkrafttreten neuer energetischer Anforderungen und einer steuerlichen Reform des LMNP, die Anfang 2025 verabschiedet wurde. Hier ist eine Bestandsaufnahme der Parameter, die es zu beherrschen gilt, um in diesem Kontext zu investieren.
Reform des LMNP und Mietbesteuerung: Was sich konkret ändert
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters hat lange einen wesentlichen steuerlichen Vorteil geboten: die Möglichkeit, die Immobilie im realen Regime abzuschreiben, wodurch die Besteuerung der Mieten reduziert wird, ohne dass diese Abschreibungen beim Verkauf wieder berücksichtigt werden. Dieser Mechanismus wurde durch Artikel 84 des Gesetzes Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025 geändert.
Seit dieser Reform müssen die vorgenommenen Abschreibungen in die Berechnungsgrundlage für die Verkaufsgewinne reintegriert werden. Einige Ausnahmen gelten für Seniorenresidenzen, Studentenwohnungen, EHPAD und Einrichtungen für Menschen mit Behinderungen.
Für Investoren, die einen möblierten Kauf mit einem mittelfristigen Verkauf in Betracht ziehen, ändert diese Modifikation die Berechnung der Nettorentabilität. Eine langfristig gehaltene Immobilie behält einen Teil ihres Vorteils dank des Abzugs für die Haltedauer, aber eine Strategie des schnellen Kaufens und Verkaufens verliert einen großen Teil ihres steuerlichen Interesses. Die verfügbaren Analysen über Immobilien auf Hera Magazine ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen.
Verbot der Vermietung von Thermoschleudern: Zeitplan und Auswirkungen auf die Preise
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen mit der Klassifizierung DPE G sind zur Vermietung verboten. Wohnungen mit der Klassifizierung DPE F folgen 2028. Dieser Zeitplan zwingt die Vermieter, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen oder diese Immobilien vom Mietmarkt zu nehmen.
Diese Einschränkung schafft zwei gegensätzliche Dynamiken auf dem Investitionsmarkt:
- Vermieter, die unter Druck stehen, ihre schlecht klassifizierte Immobilie zu verkaufen, was Chancen für den Kauf zu reduzierten Preisen, insbesondere im Altbau, schafft
- Ein manchmal schwer zu schätzender Kostenaufwand für die Normen, insbesondere in Eigentümergemeinschaften, wo die Isolierungsarbeiten von einer kollektiven Abstimmung abhängen
- Ein erhöhter Mietdruck in Gebieten, in denen der Bestand an konformen Wohnungen abnimmt, was die Mieten nach oben treiben kann
Eine Thermoschleuder zu kaufen, um sie zu renovieren, bleibt eine tragfähige Strategie, vorausgesetzt, das Renovierungsbudget wird bereits in die Finanzierungsstruktur integriert. Ein Preisunterschied beim Kauf kompensiert nicht immer die tatsächlichen Renovierungskosten. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Isolierungsprojekte in Eigentümergemeinschaften ziehen sich über mehrere Jahre, bevor sie abgeschlossen werden.
Zinssätze und Finanzierungsbedingungen im Jahr 2024
Nachdem die Immobilienzinssätze in den letzten zehn Jahren fast die höchsten Werte erreicht haben, haben sie im Jahr 2024 einen Rückgang eingeleitet. Diese Entspannung hat den Kreditnehmern etwas Spielraum zurückgegeben, auch wenn die Niveaus deutlich über denen der Jahre 2019-2021 liegen.
Die Banken sind weiterhin offen für die Vergabe von Immobilienkrediten, aber die Akzeptanzkriterien haben sich nicht geändert: Die maximale Verschuldungsquote von 35 % und die auf 25 Jahre begrenzte Laufzeit bleiben die Norm. Für eine Mietinvestition integrieren die Banken in der Regel einen Teil der prognostizierten Mieten in die Berechnung der Kreditfähigkeit, aber selten die Gesamtheit.
Der Hebeleffekt des Kredits bleibt das Hauptargument für Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Zu einem stabilisierten Zinssatz zu leihen, um eine Immobilie zu erwerben, deren Miete einen signifikanten Teil der monatlichen Rate abdeckt, stellt einen Mechanismus zur langfristigen Vermögensbildung dar. Im Gegensatz dazu führt eine brutto Mietrendite, die unter den Kreditkosten liegt, zu einem Defizit der Operation, abgesehen von steuerlichen Vorteilen.
Simulieren, bevor man sich engagiert
Die Berechnung der Nettorendite muss die Grundsteuer, nicht rückforderbare Eigentümergemeinschaftskosten, die Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, die geschätzte Leerstandsrate und nun auch die steuerlichen Auswirkungen der LMNP-Reform beim Verkauf berücksichtigen. Eine attraktive Bruttorendite kann eine mittelmäßige Nettorentabilität verschleiern, wenn diese Posten unterschätzt werden.
Standort und Mietdruck: Die Kriterien, die wirklich zählen
Die Wahl der Stadt und des Stadtteils bleibt der entscheidende Faktor für den Erfolg einer Mietinvestition. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, einen lokalen Markt als universell überlegen zu kennzeichnen, aber einige zuverlässige Indikatoren lenken die Entscheidung.
- Die Leerstandsquote in der anvisierten Gemeinde: Eine niedrige Quote signalisiert eine anhaltende Nachfrage und ein geringeres Risiko von Leerständen
- Die demografische Entwicklung und die Präsenz von Arbeitgebern oder Hochschulen, die die Nachfrage strukturieren
- Das Niveau der Medianmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, das die Bruttorendite bestimmt, noch bevor steuerliche Optimierungen vorgenommen werden
Mittelstädte mit hohem Mietdruck bieten oft eine bessere Bruttorendite als große Metropolen, in denen hohe Kaufpreise die Verhältnisse drücken. Einige gut angebundene Vororte bieten einen interessanten Kompromiss zwischen Einstiegspreisen und Mietnachfrage.
Immobilieninvestitionen im Jahr 2024: Ein Abwägen zwischen neuen Einschränkungen und Marktchancen
Der Preisverfall, der in den letzten Jahren beobachtet wurde, war nicht einheitlich. Er hat einige Metropolen wie Lyon oder Nantes stärker betroffen als die Sekundärmärkte. Diese Korrektur, kombiniert mit der Stabilisierung der Zinssätze, eröffnet ein Kauf-Fenster für Profile, die in der Lage sind, Eigenkapital zu mobilisieren und ihre Finanzierung schnell zu strukturieren.
Die Überlagerung der LMNP-Reform, des DPE-Zeitplans und der Kreditbedingungen schafft ein Umfeld, in dem jede Investition eine maßgeschneiderte Finanzierungs- und Steuerstruktur erfordert. Die standardisierten Strategien, die vor drei Jahren funktionierten, bringen nicht mehr die gleichen Ergebnisse. Ein Investor, der 2024 kauft, muss mit den Regeln von 2025 denken und die von 2028 antizipieren.