De Franse vastgoedmarkt heeft tussen 2022 en 2024 een periode van turbulentie doorgemaakt: snelle stijging van de rente, aanhoudende inflatie, daling van het aantal transacties onder de symbolische grens van een miljoen. Begin 2024 moesten investeerders omgaan met strengere financieringsvoorwaarden en een huurvraag die niet is afgenomen.
Ook het regelgevend kader is veranderd, met de invoering van nieuwe energie-eisen en een fiscale hervorming van de LMNP die begin 2025 werd aangenomen. Hier is een overzicht van de parameters die beheerst moeten worden om in deze context te investeren.
Hervorming van de LMNP en huurbelasting: wat verandert er concreet
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen heeft lange tijd een groot fiscaal voordeel geboden: de mogelijkheid om het vastgoed af te schrijven volgens het werkelijke regime, waardoor de belasting op de huurinkomsten wordt verlaagd zonder dat deze afschrijvingen bij de verkoop worden teruggevorderd. Dit mechanisme is gewijzigd door artikel 84 van de wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025.
Sinds deze hervorming moeten de toegepaste afschrijvingen worden heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Enkele uitzonderingen blijven bestaan voor seniorenwoningen, studentenwoningen, EHPAD en instellingen voor mensen met een handicap.
Voor investeerders die een gemeubileerde aankoop met een middellange termijn verkoop overwegen, verandert deze wijziging de berekening van de netto-rendabiliteit. Een lang aangehouden goed behoudt een deel van zijn voordeel dankzij de vermindering voor de duur van het bezit, maar een snelle koop-verkoopstrategie verliest een groot deel van zijn fiscale aantrekkelijkheid. De beschikbare analyses over vastgoed op Hera Magazine maken het mogelijk om deze regelgevende evoluties in de loop van de maanden te volgen.
Verbod op verhuur van thermische doorlatende woningen: kalender en impact op de prijzen
Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met de classificatie DPE G verboden voor verhuur. De woningen met de classificatie DPE F volgen in 2028. Deze kalender dwingt verhuurders om energiebesparende renovatiewerkzaamheden uit te voeren of deze woningen van de huurmarkt te halen.
Deze druk creëert twee tegengestelde dynamieken op de investeringsmarkt:
- Verhuurders die haast hebben om hun slecht geclassificeerde woning te verkopen, wat kansen op aankoop tegen verlaagde prijzen genereert, vooral in de bestaande voorraad
- Een kost voor het voldoen aan de normen die soms moeilijk te schatten is, vooral in appartementen waar isolatiewerkzaamheden afhankelijk zijn van een collectieve stemming
- Een verhoogde huurdruk in gebieden waar het aanbod van conforme woningen afneemt, wat de huurprijzen kan ondersteunen
Een thermische doorlatende woning kopen om te renoveren blijft een haalbare strategie, mits het renovatiebudget vanaf het begin in de financiële opzet is opgenomen. Een prijsverschil bij aankoop compenseert niet altijd de werkelijke kosten van de renovatie. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige isolatieprojecten aan de buitenkant in appartementen duren meerdere jaren voordat ze worden afgerond.
Rentevoeten en financieringsvoorwaarden in 2024
Na een periode van hoge niveaus in een decennium, zijn de vastgoed-rentevoeten begin 2024 begonnen te dalen. Deze ontspanning heeft de kredietnemers wat ruimte gegeven, hoewel de niveaus nog steeds aanzienlijk hoger zijn dan in de periode 2019-2021.
De banken blijven openstaan voor het verstrekken van vastgoedleningen, maar de acceptatiecriteria zijn niet veranderd: de maximale schuldratio van 35% en de looptijd van maximaal 25 jaar blijven de norm. Voor een huurinvestering nemen de instellingen doorgaans een deel van de verwachte huurinkomsten mee in de berekening van de leencapaciteit, maar zelden het totaal.
Het hefboomeffect van krediet blijft het belangrijkste argument voor vastgoedinvesteringen in vergelijking met andere activaklassen. Lenen tegen een gestabiliseerd tarief om een goed te verwerven waarvan de huur een aanzienlijk deel van de maandlasten dekt, vormt een mechanisme voor vermogensopbouw op lange termijn. Aan de andere kant, een bruto huur rendement dat lager is dan de kosten van de lening maakt de operatie verlieslatend buiten het fiscale voordeel om.
Simuleren voordat je je verbindt
De berekening van de netto-rendabiliteit moet de onroerende voorheffing, de niet-terugvorderbare kosten van de vereniging van eigenaren, de verzekering voor niet-bewoners, de geschatte huurvacature en, vanaf nu, de fiscale impact van de LMNP-hervorming bij verkoop omvatten. Een aantrekkelijke bruto-rendabiliteit kan een gemiddelde netto-rendabiliteit verbergen als deze posten worden onderschat.
Locatie en huurdruk: de criteria die echt tellen
De keuze van de stad en de wijk blijft de meest bepalende factor voor het succes van een huurinvestering. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een lokale markt als universeel superieur aan te wijzen, maar enkele betrouwbare indicatoren sturen de beslissing.
- De huurvacature in de doelgemeente: een laag percentage duidt op een sterke vraag en een verminderd risico op leegstand
- De demografische evolutie en de aanwezigheid van werkgevers of instellingen voor hoger onderwijs, die de vraag structureren
- Het mediane huurprijsniveau in verhouding tot de aankoopprijs, dat de bruto-rendabiliteit bepaalt voordat er ook maar enige fiscale optimalisatie plaatsvindt
Gemiddelde steden met hoge huurdruk bieden vaak een betere bruto-rendabiliteit dan grote metropolen, waar de hoge aankoopprijzen de ratio’s onder druk zetten. Sommige goed bereikbare voorstedelijke gebieden bieden een interessante balans tussen instapprijzen en huurvraag.
Vastgoedinvestering in 2024: een afweging tussen nieuwe beperkingen en marktkansen
De prijsafname die de afgelopen jaren is waargenomen, was niet uniform. Deze heeft sommige metropolen zoals Lyon of Nantes meer geraakt dan secundaire markten. Deze correctie, in combinatie met de stabilisatie van de rente, opent een aankoopvenster voor profielen die in staat zijn om een eigen bijdrage te mobiliseren en hun financiering snel te structureren.
De combinatie van de LMNP-hervorming, de DPE-kalender en de kredietvoorwaarden creëert een omgeving waarin elke investering een op maat gemaakte financiële en fiscale opzet vereist. De gestandaardiseerde strategieën die drie jaar geleden werkten, leveren niet meer dezelfde resultaten op. Een investeerder die in 2024 koopt, moet redeneren met de regels van 2025 en anticiperen op die van 2028.