O mercado imobiliário francês passou por uma sequência de turbulências entre 2022 e 2024: aumento rápido das taxas de juros, inflação persistente, queda no volume de transações abaixo da barreira simbólica de um milhão. No início de 2024, os investidores tiveram que lidar com condições de financiamento mais restritivas e uma demanda locativa que, por sua vez, não diminuiu.
O quadro regulatório também mudou, com a entrada em vigor de novas restrições energéticas e uma reforma fiscal do LMNP adotada no início de 2025. Aqui está um panorama dos parâmetros a dominar para investir nesse contexto.
Reforma do LMNP e fiscalidade locativa: o que muda concretamente
O status de locador de imóveis mobiliados não profissional ofereceu por muito tempo uma vantagem fiscal significativa: a possibilidade de amortizar o bem sob o regime real, reduzindo a tributação sobre os aluguéis sem que essas amortizações fossem recuperadas na revenda. Esse mecanismo foi alterado pelo artigo 84 da lei n° 2025-127 de 14 de fevereiro de 2025.
Desde essa reforma, as amortizações realizadas devem ser reintegradas na base de cálculo da mais-valia na revenda. Algumas exceções permanecem para residências de idosos, estudantes, EHPAD e instituições para pessoas com deficiência.
Para os investidores que consideram uma compra mobiliada com uma revenda a médio prazo, essa modificação altera o cálculo da rentabilidade líquida. Um bem mantido por muito tempo conserva parte de sua vantagem graças à redução por tempo de posse, mas uma estratégia de compra e revenda rápida perde uma boa parte de seu interesse fiscal. As análises disponíveis sobre o imobiliário na Hera Magazine permitem acompanhar essas evoluções regulatórias ao longo dos meses.
Proibição de locação de imóveis ineficientes energeticamente: calendário e impacto nos preços
Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como DPE G estão proibidos de serem alugados. Os imóveis classificados como DPE F seguirão em 2028. Esse calendário obriga os proprietários a realizar obras de renovação energética ou a retirar esses bens do mercado locativo.
Essa restrição cria duas dinâmicas opostas no mercado de investimento:
- Proprietários apressados para vender seus bens mal classificados, o que gera oportunidades de compra a preços reduzidos, especialmente no mercado de imóveis antigos
- Um custo de adequação muitas vezes difícil de estimar, especialmente em condomínios onde as obras de isolamento dependem de uma votação coletiva
- Uma pressão locativa aumentada nas áreas onde o estoque de imóveis conformes diminui, o que pode sustentar os aluguéis em alta
Comprar um imóvel ineficiente energeticamente para renová-lo continua sendo uma estratégia viável, desde que o orçamento para as obras seja incluído desde o início do planejamento financeiro. Uma diferença de preço na compra nem sempre compensa o custo real da renovação. Os relatos de campo divergem sobre esse ponto: alguns projetos de isolamento externo em condomínios demoram vários anos para serem concluídos.
Taxas de juros e condições de financiamento em 2024
Após ter se aproximado dos níveis mais altos em uma década, as taxas de juros imobiliários começaram a cair ao longo de 2024. Essa desaceleração deu um pouco mais de margem aos tomadores de empréstimos, mesmo que os níveis ainda permaneçam significativamente superiores aos da período de 2019-2021.
Os bancos continuam abertos à concessão de empréstimos imobiliários, mas os critérios de aceitação não mudaram: a taxa de endividamento máxima de 35% e a duração limitada a 25 anos permanecem a norma. Para um investimento locativo, as instituições geralmente incluem uma parte dos aluguéis previstos no cálculo da capacidade de empréstimo, mas raramente a totalidade.
O efeito de alavancagem do crédito continua sendo o principal argumento a favor do investimento imobiliário em comparação com outras classes de ativos. Tomar emprestado a uma taxa estabilizada para adquirir um bem cujo aluguel cobre uma parte significativa da mensalidade constitui um mecanismo de construção de patrimônio a longo prazo. Por outro lado, um rendimento locativo bruto inferior ao custo do crédito torna a operação deficitária fora do benefício fiscal.
Simular antes de se comprometer
O cálculo do rendimento líquido deve incluir o imposto sobre a propriedade, as taxas de condomínio não recuperáveis, o seguro de proprietário não ocupante, a vacância locativa estimada e, agora, o impacto fiscal da reforma LMNP na revenda. Um rendimento bruto atrativo pode ocultar uma rentabilidade líquida medíocre se esses itens forem subestimados.
Localização e pressão locativa: os critérios que realmente importam
A escolha da cidade e do bairro continua sendo o fator mais determinante para o sucesso de um investimento locativo. Os dados disponíveis não permitem designar um mercado local como universalmente superior, mas alguns indicadores confiáveis orientam a decisão.
- A taxa de vacância locativa no município alvo: uma taxa baixa sinaliza uma demanda sustentada e um risco de carência reduzido
- A evolução demográfica e a presença de empregadores ou instituições de ensino superior, que estruturam a demanda
- O nível do aluguel mediano em relação ao preço de aquisição, que determina o rendimento bruto antes mesmo de qualquer otimização fiscal
Cidades médias com alta pressão locativa frequentemente oferecem um melhor rendimento bruto do que as grandes metrópoles, onde os altos preços de compra comprimem os índices. Algumas áreas periurbanas bem servidas por transportes apresentam um compromisso interessante entre preço de entrada e demanda locativa.
Investimento imobiliário em 2024: um equilíbrio entre novas restrições e oportunidades de mercado
A erosão dos preços observada nos últimos anos não foi uniforme. Ela afetou mais algumas metrópoles como Lyon ou Nantes do que os mercados secundários. Essa correção, combinada com a estabilização das taxas, abre uma janela de compra para perfis capazes de mobilizar um aporte e estruturar seu financiamento rapidamente.
A sobreposição da reforma LMNP, do calendário DPE e das condições de crédito cria um ambiente onde cada investimento exige um planejamento financeiro e fiscal sob medida. As estratégias padronizadas que funcionavam há três anos não produzem mais os mesmos resultados. Um investidor que compra em 2024 deve raciocinar com as regras de 2025 e antecipar aquelas de 2028.